2018第一烤 | 房企竞自持地块 自赎还是自虐？
真为爱人是什么？是即使面前困难重重，我仍然要获得你。2016年11月北京新土拍电影政策中关于开发商谦和部分对外租赁的细则规定，让房企追地之路徒增一道考验。“谦和商品住房不应全部用作对外出租，不得销售，持有人年限与土地出让年限完全一致”也令其房企在拿地时纠葛一番。 此后，“经过N轮举牌，土地价格超过下限，接下来转入竞谦和环节”早已沦为沦为京城土拍电影主播中的标配。
真为爱人是什么？是即使面前困难重重，我仍然要获得你。2016年11月北京新土拍电影政策中关于开发商谦和部分对外租赁的细则规定，让房企追地之路徒增一道考验。“谦和商品住房不应全部用作对外出租，不得销售，持有人年限与土地出让年限完全一致”也令其房企在拿地时纠葛一番。
此后，“经过N轮举牌，土地价格超过下限，接下来转入竞谦和环节”早已沦为沦为京城土拍电影主播中的标配。“土地缩销售价格+缩户型面积+缩二手房销售时间+缩持有人面积”等种种条件的容许，像极了女婿上门许配时丈母娘全方位的围追堵截。但对土地是爱情的房企或许并不在乎“低比例谦和”带给的影响，热情依旧。
房企为土地代价的代价更加大，土地到底不会会动心给与房企更高的报酬？知道爱人你 多点谦和又何妨当你还在为谦和运营的盈利发愁时，早就有人首度重新加入了竞谦和的土地竞拍大赛。2016年的最后两个月，北京共计成交价7宗住宅用地中，有4宗地块住宅部分”100%谦和“。
而这4宗地块就是倍受注目的北京“缩房价 竞地价”试点地块。试点地块更有还包括万科、恒大、碧桂园、龙湖、融创、绿地、远洋等20多家著名房企在场参予围猎。
关于住宅用地“100%谦和”，业内人士分析，受限于当前土地资源供应影响，谦和用地的减少势必会在一定程度上断裂商品住宅用地规模。因此，开发商将不会在一些“按比例谦和”或“非百分百谦和”类型的土地上展开白热化争夺战。
（图为2016年北京成交价100%谦和地块信息）不出所料，2017年初，“按比例谦和”大战之后打响全国。据不几乎统计资料，2017年全年，还包括北京、上海、深圳、广州、杭州、重庆、苏州、天津、佛山等9个重点城市，牵涉到的住宅谦和用地150余宗，谦和体量大约515万㎡。从上海证券交易所供应数量看，2017年全年北京供应88宗住宅土地，合计获取的住宅土地建筑面积刷新将近四年供应纪录；从成交价数量来看，年内住宅用地总计成交价71宗。
在成交价的住宅用地中，有24宗土地牵涉到到谦和，大约占到北京全年成交价住宅地块的34%。（2017年北京牵涉到谦和地块成交价信息）在2017年北京土地市场，牵涉到到“谦和”的24宗住宅用地，以联合体方式拿地的房企有14家，占到比58%。
28家参予谦和地块竞争的房企中，国企央企14家，民企14家，比较平均值。24宗地块中住宅部分谦和比例大于有2%，仅次于的超过70%，“谦和总体量”超过大约87.65万㎡，大约占到北京全年成交价71宗住宅用地766.05万㎡住宅部分总体量的11.4%。业内人士分析“随着热点城市土地供应量的大幅度减少，特别是在谦和土地比例的减少，预计对明年房地产市场价格不会有一定抑制作用。”（北京2017年各房企谦和地块数量图）2017年京城土地”谦和“大战中，除金融街以6%谦和竞得的大兴地块，先河保利金地联合体以2%谦和竞得的经济技术开发区地块，北辰金隅联合体以3%谦和竞得的昌平地块外，其余21宗住宅用地谦和比例皆多达10%，其中谦和比例多达30%的超过11宗，大约占到全部24宗谦和用地的46%。
在当前严苛地调控政策下，房企在对土地“谦和”部分盈利问题深奥前提下，仍低比例谦和拿地，热情依旧。从一家早已获得谦和地块的房企内部了解到，要想要维持企业的运营必需竞买土地，因此在土地新规下拒绝接受“谦和物业”是被迫面临的现实。但另一家获得谦和地块的房企则告诉他，未来北京楼市转入存量时代，持有人一定量的经营性物业，尽管不会有资金溶解的压力，损失了短期收益，但更容易构建转型。无论主动还是被动，种种容许萌生没法房企拿地的热情，房企对土地是真为爱人，检验完。
在此表象背后，是房企执着持续发展、大力突发事件的决意。获得谦和 是自赎还是自虐？妳是享用，成婚是过日子。据中国地产网粗略统计资料，2017年7家房企的谦和体量超强10万㎡，其中先河、龙湖两家房企均超强40万㎡，保利也超过34万㎡，三家房企以谦和面积上的绝对优势强势排在。
（录：数据并未考虑到联合体拿地土地分配问题 谦和面积为住宅谦和部分）谦和土地租赁年限与土地出让年限完全一致，不能出租无法买； 出租合约也必须网签，单次租期不多达3年，开发商计划宽租期“包”的方式变相去买房屋的使用权，希望短期回款的心愿落空。获得谦和地块的房企无法再动”歪点子“，毕竟早已拿了地的开发商们不会很抓缓。70年百分百谦和，房企究竟还有没有有钱赚？回应，克而瑞分析师肖文晓指出，楼市转入下半场，曾多次牛气的高周转“慢鱼”模式，在高地价和贤调控的新环境下，早已沦为过去；随着房企利润率持续走低，主动亲吻微利时代，总比未来被动转型要远比大力。
以万科为事例，年度销售几千亿的大体量，再行在几块地上优先不作尝试并会“伤筋动骨”。发展出租品牌是目前房企对解决问题土地谦和部分盈利问题的主要解决问题方式。目前TOP50房企中早已有三分之一转入出租市场，现以城市扩展居多，在多城市落地出租品牌，为存量时代的来临，预先打算应付策略。
得到的总有一天在动乱，被喜好的却有恃无恐。中指院数据指出，可行性按国内各城市当前租金水平及5%的年均租金涨幅来统一计算出来，再加销售收入后，部分比例谦和地块的平均值静态投资回收期大体为33年，近无法构建企业盈利预期。
万科高级副总裁谭华杰在拒绝接受媒体专访时也曾认为，假如万科通过住宅用地拿地盖房子租赁，目前租金回报率大约只有3%；如果再加税收20%，最后的租金收益率只有2.4%；如果再行再加管理费用、维护费用，这样较低的租金收益似乎不不切实际。关于租赁所有较慢所求的后路都被堵上了，加之当前谦和地块收益率较低，周期较长，因此，如何谦和部分盈利将沦为房企被迫面临的一个最重要挑战。
房企对早已拿地的谦和部分的盈利问题仍在探寻中。易居研究院智库中心研究总监贤迈进分析道，对于此类谦和土地来说，盈利方面显然是有一定的压力。当然盈利本身要倚赖两个因素，第一是金融创新，比如说更有其他开发商或投资者合作开发、众筹投资，以土地不作抵押来取得低成本融资，利用REITs、MBS或投资基金基金等渠道减轻资金压力。
第二是提升租金，类似于租金提升应当基于类似于租售同权概念，比如说让此类房源确实可以落户等。这样租金就可以提升，租金收益也不会下降。长远利益看，持有人物业的开发商也需要取得大城市“二次开发”的市场机会和溢价收益。
对房企而言，获得土地相等抢滩市场。但获得土地后的研发，以及低比例谦和带给的盈利问题，某种程度无法规避。自赎还是自虐？。
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